Практики уверены: новый проект поправок в закон о жилищных отношениях лоббирует интересы застройщиков.
Это видно хотя бы потому, что депутаты решили позволить их аффилированным управляющим компаниям рулить многоэтажками на время гарантийного срока. Это даст им возможность скрыть все дефекты и недоработки строителей, а попутно еще и распродать общедомовое имущество. Но далеко не только это обстоятельство волнует практиков.
Сейчас мажилисмены в спешке готовят пакет изменений и дополнений в закон о ЖКХ многоэтажек, который председатели ОСИ, занимающиеся управлением и содержанием многоэтажек, уже оценивают весьма критически.
— Все поправки направлены против ОСИ — тех самых институтов управления, которые призывали массово создавать и профильное министерство, и местные акиматы, — начала разговор председатель ОО “Тургындар” Анара ЖИЕНБЕКОВА. — Депутаты пытаются легализовать КСК, ведь в законодательстве, по большому счету, их сейчас нет. То есть мы возвращаемся к тому, от чего уходили! Зачем тогда вообще все это затевалось?
Не зря же в народе есть такой анекдот: “Хотите сменить власть — попробуйте для начала сменить председателя КСК”. Смысл в том, что это практически невозможно. Напомним, что реформа и начиналась для отмены нерабочей формы КСК, которым дали два года для ликвидации или реорганизации.
— В пользу КСК приводят тот факт, что они управляют сразу группой высоток, потому что одному малоквартирному дому дорого себя содержать…
— КСК — это черная касса, которая работает по принципу общего котла. Управдомы могли содержать дома с низкими тарифами не потому, что они такие профессионалы, а потому, что в КСК/ПКСК были крупные 5-9-этажки, которые спонсировали 2-3-этажки как тунеядцев, без какого-либо согласия и учета.
Жиенбекова вспоминает: “Когда я была на приеме у депутата Айдоса СЫРЫМА, он тоже возмутился, что при ОСИ платит за содержание дома в 2,5 раза больше, чем при КСК”. Она ответила ему так: “А это значит, что вы сейчас, дорогой депутат, платите реальную стоимость услуг. И это значит, что ранее в вашем КСК был дом или даже несколько, которые вас содержали, и вы, платя всего лишь 1000 тенге в КСК, получали услуги на 3000-4000 тенге. А сейчас вас это не устраивает. Вы забываете, что из-за таких, как вы, большие дома, наоборот, пожизненно были в минусе при немаленькой оплате в КСК”.
— Хоть кто-нибудь спрашивал разрешение у жителей крупных домов на то, чтобы потратить их деньги на другие дома, которые находятся где-то в другой части города? У нас в доме 56 квартир. Мы были в КСК с долгом в минус 2 миллиона, а в ОСИ за год у нас стало плюс 2 миллиона. И это при том, что тариф подняли всего на 5 тенге!
Другой момент: первоначальная реформа разделила управление и сервис. О том, что это необходимо, говорил в одном из интервью автор прошлых и нынешних поправок депутат мажилиса Альберт РАУ.
“Реформа была направлена и на то, чтобы разделить подрядчика с заказчиком. Поскольку это было одно лицо — КСК, то происходил конфликт интересов”, — говорил Рау в январе 2023 года. Правда, теперь он почему-то заговорил иначе и предложил исключить эту норму. “ОСИ и УК смогут держать в своем штате весь необходимый для обслуживания МЖД техперсонал или заключать договоры с сервисными компаниями. У КСК по сложившейся практике уже есть свой штат работников”, — заявил все тот же Рау совсем недавно в интервью нашей газете (см. “ЖКХ: сердца трёх, или Как не развалить Казахстан”, “Время” от 6.2.2025 г.).
Председатель ОО “Тургындар” не согласна и с этой поправкой.
— Вы сядете в самолет, в котором пилот чинит двигатель? — привела аналогию эксперт. — Все 30 лет эпохи КСК показали, что происходит, когда смешивают управление и сервис. Более половины домов в Алматы нуждаются в капитальном ремонте — и отчасти потому, что не было должного текущего содержания высоток.
Жиенбекова на своем опыте знает: когда КСК нанимают в штат сантехников, электриков, те расслабляются, потому что сидят на зарплате и защищены Трудовым кодексом.
— Это сильная финансовая и юридическая нагрузка на жителей. Мы не раз сталкивались с тем, что сотрудники КСК могли прийти на работу в пьяном состоянии, уйти в запой, нагрубить. Получается, что у штатных сотрудников работодатель — это председатель КСК. Нередко он пристраивал в штат своих родственников и знакомых. А с них какой спрос? — развела руками Жиенбекова. — А когда управление отделено от сервиса, то платишь за выполненную работу по факту. Для своего дома, например, мы заключили договор на уборку подъездов с ИП. Не понравилось, как убрали, расторгаем договор. Все просто.
Руководитель Национального центра защиты потребителей и предпринимателей Меруерт УТЕГЕНОВА в поправках разглядела хотелки застройщиков. В проекте вдруг появилась норма о том, что заказчик (застройщик) после регистрации новостройки вправе привлечь управляющую компанию “на период до момента создания в этом доме одной из форм управления объектом кондоминиума в течение гарантийного срока”.
— Депутатами подготовлен проект закона, направленный на уничтожение демократического института ОСИ и возрождение КСК и управляющих компаний, которые запомнились только с отрицательной стороны! Управляющие компании от застройщиков распродали общедомовое имущество собственников: аварийные выходы теперь в частной собственности, как и электрощитовые, тепловые и водомерные узлы, техэтажи, коридоры, — поделилась своим опытом юрист. — Они открыли в паркингах автомойки, хостелы, в подвалах — общепит, незаконно подключаются к инженерным коммуникациям, воруют у жителей электричество, воду, забивают канализацию как могут своими жировыми отходами. И суды дружно на их стороне. При такой эксплуатации после завершения гарантийного срока дом начнет разваливаться, а управляющие компании застройщика молча уйдут. Дом будут восстанавливать опять же за счет собственников-рабов, хотя это косяки застройщика.
Еще один эксперт, председатель ОСИ из Астаны Павел ШУЛЬГИН, считает, что такие поправки появились не просто так:
— Это умышленный увод от ответственности. Предлагаемая депутатами редакция позволит застройщикам намеренно скрыть все дефекты, недоработки, отчуждения, отклонения от ПСД по объекту кондоминиума путем привлечения на период гарантийного срока — минимум два года — своей аффилированной управляющей компании, что происходит и в настоящее время. Каждый ЖК вынужден судиться с недобросовестными застройщиками и государственными органами из-за этой схемы.
Эксперты отмечают и другую проблему — неравные требования к органам управления.
— В законопроекте есть норма о переизбрании председателя ОСИ каждый год, тогда как к КСК и УК такие требования не применяются. Это что за двойные стандарты? Если хотят переизбрать — пожалуйста, хоть каждый день! Но, видимо, депутаты не в курсе, что нет желающих тянуть эту лямку. Председателю ОСИ, который взял на себя ответственность, приходится еще и ходить с протянутой рукой по квартирам, собирать за себя каждый раз голоса, потому что по истечении срока его председательства банки закрывают доступ к счетам, ежегодно требуя у него новый протокол собрания. При этом полдома в аренде, а собственникам фиолетово, — поделилась с нами печальной реальностью Утегенова.
Но это еще не все новшества. Скоро у нас “благодаря” нашим народным избранникам появится… председатель СОСИ! То есть председатель совета объединения собственников имущества, который избирается членами совета из его же состава. При этом председатель СОСИ вправе без доверенности представлять ОСИ во всех судах, государственных органах и организациях.
— Безусловно, это будет порождать конфликт интересов. Все хотят повелевать и управлять бедным председателем ОСИ. Он и так мальчик для битья, а тут над ним еще и председатель СОСИ, который будет лезть везде и всюду. При этом за свои действия он никакой ответственности по закону нести не будет. На одного раба и так 50 прорабов, а тут депутаты еще и постарались, чтобы окончательно задушить институт ОСИ! — словно оглашая приговор, подытожила руководитель Национального центра защиты потребителей и предпринимателей.
Кстати, еще весной прошлого года наша газета обращала внимание на неоднозначный термин “субъект управления”. Как выяснилось, не поняли его не только мы, но и практики.
В самом деле, что за путаница: к субъектам управления многоквартирным жилым домом авторы поправок отнесли и КСК, и ОСИ, и УК. Чуть дальше по тексту сказано, что субъекты управления заключают договор с ОСИ. Но если ОСИ само относится к субъектам управления, то, получается, оно заключает договор с самим собой? Анара Жиенбекова предлагает не морочить голову и убрать этот термин из законопроекта.
И это еще не все подводные камни законопроекта.
— Указаны разные стороны, которые могут заключать такой договор на управление домом: ОСИ, все собственники, жилищная инспекция, застройщик. В этом и проблема: не ясно, кто из этих сторон имеет приоритетное право заключения договора.
К тому же, полагает председатель ОО “Тургындар”, застройщик заинтересован в минимизации затрат на содержание дома, особенно в период гарантийных обязательств. А жилищная инспекция, представляя государство, может быть ограничена в оперативности решений или ресурсах, и это приведет к задержкам и низкому качеству управления.
— Мы видим здесь такие риски: интересы собственников могут быть проигнорированы в пользу упрощения административных процедур или экономии средств застройщика или управкомпании, пролоббированной им. Как убрать эти противоречия? Определить, кто в приоритете. Признать ОСИ или НСУ (непосредственное совместное управление — новая форма для малоквартирных домов. — Е. Т.) основными формами, а застройщика или жилищную инспекцию — временными участниками в случае отсутствия ОСИ, — предлагает Жиенбекова. — И вообще, следует исключить жилищную инспекцию из списка сторон договора: она должна выполнять только надзорные функции, а не заключать договоры. Следует и ограничить роль застройщика: предусмотреть передачу полномочий управления от него к ОСИ в срок после сдачи дома в эксплуатацию.
Ну и напоследок приведем еще одно мнение непосредственного участника жилищной реформы. Еще в 2021 году Ольга ПОГОРЕЛОВА на страницах нашей газеты делилась опытом создания ОСИ в своем доме. Не без проблем — судилась с КСК. Но женщина, как и совет дома, и жители, была воодушевлена — поверила правительству и акимату.
— Уже четыре года продолжается реформа, но ничего не сделано для улучшения жизни народа, все усложняют и усложняют. Игра в одни ворота! К ОСИ все больше требований, а КСК как грабили народ, так и продолжают: им законы не писаны, отчетности нет вообще! Люди перестали верить в справедливость. Видимо, депутаты реально живут где-то в других измерениях… — с грустью констатирует Погорелова.