Содержание:
ЖК премиум-класса в квадрате улиц Розыбакиева, Могилевская, Радостовца и Брауна
На пустыре напротив ТРЦ MEGA Alma-Ata на Розыбакиева началось строительство нового жилого комплекса. Планы по возведению ЖК премиум-класса в квадрате улиц Розыбакиева, Могилевская, Радостовца и Брауна сразу вызвали недовольство местных жителей. И как только давно пустовавшую территорию обнесли забором, зазвучали их громкие голоса: люди устраивают сходы, на которых обращаются к властям, блогерам и журналистам. До последнего застройщик хранил молчание. наш сайт прямо поговорила с девелопером о пробках, «человейниках» и сейсмобезопасности.
На участке в два гектара появится 15 девятиэтажных домов. Заказчик проекта ЖК Diamond — ТОО «Megapolis Residence», учредителями которого являются ТОО «Kusto Home» и ТОО «Kusto Real Estate». Масштабный проект у MEGA наделал много шума, что вполне объяснимо. Он надавил сразу на множество мозолей, практически выбив «комбо» — напряжённая дорожная обстановка, множество жилых комплексов в этом районе и звучные фамилии в руководстве компании.
«Лучше сделайте парк»
По Генплану Алматы участок между Розыбакиева, Могилевская, Радостовца и Брауна относится к функциональной зоне многоквартирной застройки. Проще говоря, там и должны были появиться дома. Это был только вопрос времени. И максимально допустимой для этой территории этажности. Архитектурно-планировочное задание и согласование эскизного проекта компания Megapolis Residence получила ещё в 2023 году. Проект одобрили на градостроительном совете Алматы.
Участок, на котором строится ЖК, долгое время был заброшен, а неприглядный пустырь использовался местными жителями под стихийную парковку. Застройщики выкупили землю в 2018 году у ДСФК — компании, занимающейся проблемными активами по кредитам. Земля досталась им по итогам выигранного тендера. Олжас Әлпейіс, директор Megapolis Residence, говорит, что добиваться права собственности пришлось почти год. Спикер признаётся: желающих освоить территорию было много, поэтому в процессе торгов цена сильно выросла.
«Это один из лакомых участков города, шикарная локация, вся инфраструктура уже сформирована и люди хотели бы там жить. Мы понимали, что это участок, который взорвёт, поэтому были готовы к повышению цены», рассказывает Олжас Әлпейіс.
Концепт застройки менялся дважды. Изначально на территории должно было появиться что-то «массивное и большое», говорят в компании. В планах было построить высотные дома, где была бы реализована переменная этажность. Но позже руководство компании и команда проектировщиков отказались от идеи многоэтажных «человейников».
«Проект и впоследствии сильно корректировался. Потом по нему было 14–16 этажей. В итоге мы остановились на формате девятиэтажек. Мы сами пришли к выводу, что нужно строить не гигантские комплексы. Наши дома — это дома средней этажности, они очень привычны для Алматы. Они не будут сильно перегружать эту территорию. Мы сами это всё понимаем и подходим разумно», рассказывает главный архитектор Kusto Home Алексей Гомер.
Компромиссы на этом не закончились. Два из четырёх гектаров пришлось продать городу под строительство школы.
«Это были долгие сложные переговоры. Для нас это был, конечно, проигрыш в концепции всего проекта, но с точки зрения социальной ответственности мы пошли на это. Мы продали городу землю дешевле рынка. Откровенно говоря, забрав не лучшую часть участка. Сейчас строительство идёт в более сложных условиях»,уточняет управляющий директор Kusto Home Нурсултан Белходжаев.
Конфликты с местными жителями
Чуть больше года назад территорию огородили и началась активная подготовка к строительству. Возведение ЖК в густонаселённом районе неизбежно вызвало переживания и недовольство среди соседей. Они обеспокоились сейсмическими рисками, ухудшением транспортной ситуации и увеличением нагрузки на инфраструктуру. Соседи не раз обращались в акимат, но получали ответ: всё законно.
Представители компании говорят, что уже больше двух лет пытаются договориться с инициативной группой, внося коррективы в планы.
Одним из таких шагов было расширение улицы Брауна и решение построить напротив ЖК Braun не одну из девятиэтажек, а коммерческий блок в два этажа, чтобы избежать строительства «окно в окно».
Однако не все изменения удовлетворили местных жителей, и конфликт с инициативной группой продолжался какое-то время, их требования корректировались, и приходилось перерисовывать проект, теряя время и деньги.
«Мы шли навстречу, понимая, что любая стройка вызывает дискомфорт. Мы старались компенсировать неудобства и договориться. Понятно, что мы не можем говорить со всеми одновременно. Пять-шесть раз встречались с инициативной группой и пришли к определённым результатам. Например, они просили расширить Брауна и отодвинуть наши дома — мы согласились. Мы изменили проект, потеряв квадратные метры, чтобы учесть их требования. В какой-то момент мы подготовили меморандум о конкретных действиях, но жители не согласились. У них сменился глава ОСИ, начался внутренний переполох. Мы взяли паузу, не зная, с кем продолжать переговоры. Потом появились люди, которые просто требовали построить на этой земле парк. Понятно, что желания могут быть разные, но навязывать их нам неправильно», говорит Олжас Әлпейіс.
Несмотря на неразбериху, первоначальные договорённости застройщик выполнил. Компания снизила плотность застройки, но потеряла около 500 квадратных метров продаваемой жилой площади.
«Мы пошли навстречу местным жителям, расширили улицу, увеличили расстояние от ЖК Braun, добавили там дополнительные парковки. Из-за этого нам пришлось перепроектировать другие блоки, потеряв при этом часть жилой площади»,признаёт главный архитектор.
В числе прочего было решено перенести основной заезд на паркинг жилого комплекса и организовать его с улицы Могилевского, с противоположной от ЖК Braun стороны. До реконструкции дорога между школой и строящимся ЖК была непроезжая. Не должно возникнуть и проблем с парковкой, о чём тоже говорят критикующие проект активисты.
Паркинг на 500 мест в два уровня по задумке должен будет вместить машины жителей. Архитектор твёрдо заверяет: мы имеем достаточно парковочных мест для того, чтобы удовлетворить потребности в паркоместах.
Кроме того, планируется реконструировать и улицу Радостовца, а также пробить Брауна на Розыбакиева и организовать там дополнительные парковочные места свободного пользования.
Спикеры подчёркивают: они отступили, вопреки всем рамкам и строительным нормам, потому что хотели избежать конфликта. Можно было спорить и упираться, но они пошли другим путём.
«Наш объект — это не объект точечной застройки, а пример квартальной застройки, которая органично вписывается в городскую ткань. У нас нет цели выжать максимальное количество квартир с нескольких соток земли. Наша цель — органично сесть внутри этого квартала. Инфраструктура комплекса спроектирована так, чтобы жители не испытывали потребности выезжать с территории ЖК. Всё необходимое — школы, детские сады, крупнейший ТРЦ — всё буквально за забором. Мы продуманно подошли к этому вопросу. Мы представляем пример того, как можно было бы рекомендовать городу застраивать жилые территории», заявил Нурсултан Белходжаев, управляющий директор.
По словам Каната Тебеева, проектного менеджера, ещё одна претензия жителей была связана с вырубкой деревьев на территории.
«Когда начали осваивать территорию, то провели экологические исследования в рамках проекта воздействия на окружающую среду. Потом были общественные слушания, на которых мы вместе с управлением экологии определили количество деревьев на компенсационную посадку. Город определил нам участок: это микрорайон Саялы, пробивка Саина. Там сейчас строится огромный парк. Мы там посадили 1100 деревьев»,говорит он.
Трубы, провода и сейсмическая безопасность
На вопрос о нагрузке на инфраструктуру — водопровод и канализацию, электрические сети — руководство компании спокойно улыбается и называет попытки раскрутить эту тему манипуляцией.
«Когда выдаются технические условия, они всегда учитывают достаточность ресурсов в конкретном районе. Нет никаких предпосылок для того, чтобы говорить, что кто-то останется без отопления или воды. Сети и ресурсы в полном порядке», утверждает директор Megapolis Residence Олжас Әлпейіс.
Он также вспоминает обвинения в систематических отключениях света в соседнем жилом комплексе, якобы из-за перегрузок. Позже выяснилось, что их жилой комплекс вообще подключён к другой подстанции.
В Управлении городского планирования и урбанистики Алматы в ответе на запрос подтвердили, что документы от застройщика были направлены поставщикам коммунальных услуг для получения технических условий на подключение к инженерным сетям. Проектирование объекта ведётся на основе этих условий, которые, как подчеркнули в акимате, учитывают возможности существующей инфраструктуры.
Застройщики уверяют, что сейсмическая безопасность — одна из сильных сторон компании Kusto Home, построившей в Алматы жилой комплекс Koktobe City. Первая очередь ЖК в предгорье Алматы — один из немногих проектов в Казахстане, который прошёл оценку по японским СНиПам сейсмобезопасности.
«При проектировании же второй, третьей, четвёртой очередей наша команда уделила пристальное внимание сейсмической безопасности — многие технологии были применены впервые на рынке. Безопасность всегда была и есть наш приоритет»,говорит Олжас Әлпейіс.
На земле напротив MEGA команда не поменяла подход. Они потратили почти год на изучение сейсмики.
«Общепринятая толщина перекрытий в жилых комплексах Алматы составляет 200 миллиметров, но мы решили увеличить эту цифру, чтобы сделать наши дома более безопасными и устойчивыми к сейсмическим воздействиям. В нашем проекте перекрытия будут толщиной 250 миллиметров, что на 25 % больше стандарта. То же касается несущих стен: везде их толщина составляет 200–250 миллиметров, а у нас — 300 миллиметров. Даже на благоприятном участке мы принимаем дополнительные меры, чтобы быть уверенными в безопасности. Конечно, это ведёт к ощутимому росту себестоимости и увеличению сроков, однако мы делаем это целенаправленно», говорит архитектор Алексей Гомер.
За технадзор на стройке отвечает международная компания. Застройщики отмечают, что местная компания обошлась бы дешевле, но контроль был бы слабее. Все материалы, от бетона до арматуры и грунта, проходят сначала внутренний контроль, а затем проверку технадзора.
На месте пустыря
Возведение жилого квартала планируется завершить в течение трёх лет. Параллельно, говорит проектный менеджер Канат Тебеев, разрабатывают проект ландшафтного дизайна. На территории ЖК высадят трёхлетние, уже подращённые деревья.
«Мы не просто ветки воткнём, которые засохнут через пару месяцев. Мы трепетно относимся к каждому проекту. Это наша репутация в будущем. Мы хотим украшать наш город, поэтому такой трепет, поэтому детали. Мы готовы потерять где-то, но репутация важнее. Мы сами за хорошее качество, за красоту и высокие стандарты жизни», чуть высокопарно, но искренне говорит архитектор проекта.
«На этом месте был пустырь с хаотичной парковкой, а мы возведём там качественный ЖК, который отвечает всем требованиям современного человека», поддерживает его Тебеев.
Олжас Әлпейіс напоминает, что никаких законодательных барьеров для освоения этой территории просто нет.
«Этот участок всегда был предназначен для жилья, и никогда не планировалось, что здесь будет что-то другое. Мы руководствуемся не интересами небольшой группы людей, а законодательством, генеральным планом и планами застройки. Город развивается, строится жильё как на восточной, так и на западной стороне. Вопрос перенаселённости не поднимается. Если сравнить плотность жилья на Розыбакиева с другими развивающимися районами, разницы не будет. У нас девятиэтажки, а вокруг — 14–15–20 этажей».
В Управлении городского планирования и урбанистами также уточнили, что предусмотрено и инфраструктурное развитие района. Согласно проекту детальной планировки на улице Левитана, здесь появятся школа на 1500 мест и поликлиника, рассчитанная на 500 посещений. Предпроектная документация по этим объектам уже готова.
Тем временем жители, выступающие против строительства, продолжают отстаивать свои позиции, опасаясь за будущее района. Застройщики же, несмотря на критику, уверены, что проект принесёт городу пользу. Они признают сложности, но намерены искать компромиссы. Любое развитие города неизбежно вызывает споры, но со временем оно становится частью его привычного облика.