Строительство жилья в Алматы в текущем десятилетии продолжается стахановскими темпами. Оно сопровождается активным внедрением новых подходов, освоением новых территорий и жёсткими конфликтами с экоактивистами и простыми жителями. наш сайт продолжает серию публикаций о том, как и что строили в южной столице в последние десятилетия.
Архитектор Владислав Филатов отметил следующие тенденции, характерные для 2020-х годов:
- Информационное моделирование зданий (BIM) становится полноценным инструментом проектирования. Рост этого направления замедлился, но за счёт того, что прошёл хайп вокруг этой технологии.
- Фотореалистичная визуализация всё ещё в тренде, но начинает уступать место искусственному интеллекту и коллажам.
- Строительные методы остаются в общих чертах такими же, как и в прошлом десятилетии. Строительные фирмы лишь изредка идут на эксперименты с формообразованием зданий.
- Строительство приобретает всё более промышленный характер. Несмотря на то, что типовых блоков жилья стало много, они повторяются от стройки к стройке. Отличие только в отделке и некоторых деталях планировки.
- С учётом последних землетрясений крупные строительные компании начали изучать международный опыт и посещать заграничные заводы, где производятся сейсмоизоляторы и демпфирующие устройства.
- В Алматы появились первые здания на сейсмоизоляторах.
- Сильно расширилась номенклатура доступных строительных материалов. Среди них немало бюджетных, которые отличаются вандалоустойчивостью и имеющих нормальный вид.
- Стало больше выбора инженерных решений в сфере пожаротушения, вентиляции, отопления.
- В градостроительной сфере принят новый регламент, который требует строить в черте города жильё не ниже комфорт-класса.
Другой архитектор, Тихон Шутов, добавил, что эпохе 20-х свойственны также следующие моменты:
- в целом улучшилось качество проектирования, (стали больше думать о деталях);
- в норму вошло проектирование закрытых дворов без машин;
- во многих новых ЖК появился запрет на остекление балконов и лоджий;
- практически все застройщики для отделки фасадов перешли на фиброцементные плиты (и их аналоги), почти полностью ушёл фасад из керамогранита и штукатурки;
- многие застройщики открыли для себя коммерческие помещения и стали закладывать их наличие в ТЗ архитекторам (раньше это была редкость, а теперь делают почти все);
- в 20–21 годах начали задумываться и идти к реализации районной застройки, когда проект не ограничивается одним только ЖК, но также с ним продумываются зоны для отдыха, прогулочные аллеи, коммерческие ряды;
- государство напрягло застройщиков создавать инфраструктуру (школы-детсады) у ЖК;
- но с 2020-го и до сих пор застройщики не задумываются о создании крупной коммерции (офисных зданий для работы) в новых районах города, поэтому проблема «маятниковой миграции» будет ещё долго актуальна, так как в новых районах практически нет работы (из этих районов приходится ехать в город утром и вечером обратно);
- осталась проблема переделки технического этажа в жилые помещения.
Ещё в 20-х годах стала очень популярной чрезвычайно яркая подсветка зданий. Её где-то применяли и в прошлом десятилетии, но в этом она стала практически повсеместной. И теперь почти все новые ЖК светятся как новогодние ёлки.
Архитекторы считают, что такая подсветка абсолютно неправильна и вредна для здоровья жителей и эстетики города. В цивилизованных странах подсвечиваются отдельные элементы здания, но сами лампы, фонари, прочие источники света не должны быть видны. Они должны быть закрыты как бы в раковины и оттуда светить наружу.
В 2020-е годы построили огромное количество самых разных жилых комплексов, но имеет смысл остановиться лишь на некоторых их них.
В 2022 году на пересечении улиц Абая и Брусиловского на площади в 2,2 га вырос гигантский жилой комплекс Terracotta. Он представляет собой десять 16- и 18-этажных блоков.
По словам Влада Филатова, изначально этот комплекс выглядел весьма многообещающе. Даже визуализации намекали на интересное фасадное решение. Здание без облицовки выглядело лучше, чем итоговый результат. Можно было сделать красивый и интересный фасад, будь застройщик более щедрым на отделку.
«Единственное большое преимущество Terracotta — наличие коммерций на первом этаже. Там расположилось очень много заведений, куда хожу и я, хотя живу в квартале АДК. Благоустройство выполнено ниже допустимого уровня. Видны попытки сделать бульвар перед жилым комплексом, но он получился оторванным от улицы. Виной всему не совсем удачно расположенная парковка».
Тихон Шутов добавил, что у Terracotta четвёртая категория — очень высокая этажность с малым расстоянием между домами, вид из окон центрального дома в окна соседей, благоустройство территории посредственное. Квартиры на первых этажах оказались рядом с тротуарами, соседи ходят в одном метре от окон.
«Щели между окнами не заделаны герметично, поэтому дует. Шумоизоляция местами нормальная, местами слышно соседей. Качество отделки посредственное, качество монолита (насколько знаю) нормальное. К сожалению, ОСИ плохо справляется со своей работой: стали течь трубы, что сказывается на подвальных помещениях», отметил Тихон Шутов.
В прошлом году прямо рядом с Terracotta вырос ЖК «Кристалл» на 1234 квартиры. Согласной рекламной информации, он представляет собой семь 18- и 20-этажных домов.
Как говорит Владислав Филатов, «Кристалл» обладает примерно такими же характеристиками, что и Terracotta. И это логично, ведь застройщик был один и тот же. А также это очень выгодно для застройщика с точки зрения проектирования и расходования средств на стройке. Опалубку и прочие расходники можно быстро перенести на соседнюю стройку.
«Фасады на этот раз поинтереснее и смонтированы гораздо лучше. Вдоль улицы Тургут Озала появился вытянутый вдоль улицы дом с таким же количеством этажей. Так что надёжная тень и ветровой коридор между ЖК „Кристалл“ и ЖК „Гаухартас“ обеспечен. Чего не скажешь про наличие деревьев вдоль проезжей части и качестве благоустройства вокруг жилого комплекса. Тут мастера переплюнули самих себя, и теперь вокруг сплошные грязь и пыль. Каких-то интересных решений перед комплексом и вокруг него я не заметил». сказал Влад Филатов.
Можно с некоторой уверенностью сказать, что эти два жилых комплекса — две очереди одного и того же жилого комплекса, но с разными фасадами и названиями. Об этом ярко свидетельствуют общность конструктива и пространственных решений. Разве что «Кристалл» получился визуально приятнее, отметил спикер.
По информации Тихона Шутова, у этого комплекса очень высокая этажность с малым расстоянием между домами. Там неважно сделали гидроизоляцию: в последний шторм сильно затопило паркинг и кладовые.
В районе Сайрана по улице Утеген батыра в 2023 году построили ЖК «Эверест». Согласно рекламе, он состоит из девяти домов от 12 до 18 этажей, то есть позиционируется как отдельный объект. Однако есть версия, что это тактический ход со стороны застройщика, компании Everest Development, которая строит 28 высотных блоков на небольшой территории, где ранее располагались автобусный парк и автошкола.
И этот проект вызвал огромное возмущение горожан, требовавших у властей запретить или хотя бы скорректировать его, чтобы уменьшить нагрузку на район. Но городские власти проигнорировали требования жителей, а застройщик просто разбил свой проект на отдельные ЖК.
«„Эверест“ является по сути городом в городе. В целом фасады не вызывают у меня какого-то дискомфорта. Не хватает только разнообразия в цветовой гамме и этажности. Всё получилось слишком однородным. „Эверест“ во многом похож на жилой комплекс „Акварель“. В том, что занимает огромную территорию, и чтобы оказаться по другую сторону от комплекса, нужно его полностью объезжать. И это несмотря на наличие у авторов изначальной концепции опыта по проектированию таких ЖК, как ALA Park, где очереди разрезаны между собой миниатюрными улицами, давая возможность пешеходам и автомобилистам подолгу не огибать территорию», сказал Филатов.
В свою очередь Тихон Шутов отметил, что высотная застройка как в «Эвересте» — это, разумеется, плохо для города. При этом сами дома строят нормально, практически без косяков всё сделано, территория средне продуманная, расположен не на разломе, но достаточно близко к нему.
Но в ЖК проблемы с пожарной безопасностью, на этажах отсутствует необходимое оборудование для тушения пожаров, установлены трубы сомнительного качества, так что подвальные помещения постоянно затапливает. На крыше коммерческого помещения пытались установить мощную вентиляцию с выводом на окна жильцов.
Достроенный в 2022 году на пересечении улиц Толе би и Ауэзова ЖК Assem Plaza состоит из трёх 17-этажных блоков и 270 квартир, коммерческих помещений и подземных парковок.
«Высотные здания на Толе-би — Аузова в целом вписались в ландшафт, но могли быть пониже, и материалы отделки тоже могли быть получше. Всё-таки угловое место, находится на виду. На мой взгляд, застройщик выжал максимум из участка и сделал обширную коммерцию на два этажа. Дворы при этом довольно маленькие и абсолютно не соответствуют размерам жилых блоков»,отметил Влад Филатов.
По словам Тихона Шутова, у этого комплекса среднее качество постройки, большая этажность с малым расстоянием между блоками, имеются проблемы с работой лифтов, ОСИ плохо справляется со своей работой.
На улице Сейфуллина ниже Толе би расположился ЖК Dial Residence. Он состоит из двух блоков по 12 этажей с коммерческими помещениями на первых этажах и 128 квартирами.
«Многоэтажки свекольного цвета на Сейфуллина являются частью одной задумки вместе со стекляным бизнес-центром на углу с улицей Толе би. С архитектурной точки зрения дома выглядят хорошо, но могли бы выглядеть ещё лучше, если была выбрана другая цветовая схема. Для общества наличие первых этажей с заведениями — это несомненный плюс, поскольку заведений никогда много не бывает»,сказал Влад Филатов.
Минусами этого ЖК, как и ЖК Assem Plaza и множества других новостроек, является отсутствие зелёной полосы с крупномерными деревьями, отделяющей здания от дороги, поглощающей шум и пыль. А также большое количество стекла и металла в облицовке. Из-за этого летом и вообще в тёплое время года здания будут сильно нагреваться.
Как было сказано выше, в 2020-е годы особенно интенсивно начали застраивать территории бывших предприятий, автобусных парков, индустриальных зон.
В 2021 году компания Rams заполучила себе территорию бывшего Алматинского плодоконсервного комбината в Бостандыкском районе (вроде бы ранее ею владел Раимбек Баталов) и объявила о создании там Rams City. В народе же этот проект назвали «кошмарный мегачеловейник на Плодике».
Согласно изначальному плану, Rams City должен был состоять из 57 жилых блоков по 17 этажей. Что привело в ярость многих горожан, так как этот район и без того чрезвычайно загружен, и люди надеялись, что на этой земле сделают рощу, парк или отдадут под социальные объекты. Но власти распорядились этой землёй иначе.
Чтобы снизить накал возмущения, новый собственник объявил, что скорректировал проект и построит там 37 домов по 13 этажей, школу, детсад, новую электроподстанцию, обновит другие коммуникации, расширит прилегающие дороги, а зелёную зону увеличит до восьми гектаров.
«Rams City влепили с максимальной выгодой, там нет продуманной районной застройки. В целом представляет собой „человейник“, район построен так, что очень похож на питерское Мурино (гетто). Отсутствует нормальный дизайн-код, из-за чего жильцы остекляют террасы, что портит внешний вид. Его делала турецкая фирма. Так хорошо сделала, что даже в портфолио к себе не добавила. До середины 2022 года ЖК продавался по рендерам с зеленью на фасаде, но потом решили обойтись без неё. Некоторые квартиры сдаются с недоделанными зазорами, через которые можно увидеть соседей»,рассказал Тихон Шутов.
Последний объект в этом обзоре — девятиэтажный ЖК River Time на 300 квартир. Пожалуй, его главная особенность в том, что он возведён прямо на тектоническом разломе возле Сайрана.
Тихон Шутов заметил, что хотя в проекте заявлено девять этажей, по факту построено 10. Подвалы топит, поэтому нет подземного паркинга. В домах пошли горизонтальные трещины, проходящие с 1 по 10 этаж из-за лишней нагрузки, глупые планировочные решения с пустой квадратурой. Много мест с плохо провибрированным монолитом.
Вообще таких ЖК на разломах в Алматы в последние годы построено немало. В советское время это было категорически запрещено. Но сейчас застройщики уверяют, что современные технологии позволяют создавать очень прочное и сейсмоустойчивое жильё, и покупателям не стоит волноваться. Так это или нет, покажет лишь крупное землетрясение. Не дай бог.