наш сайт — о том, почему счастливых обладателей премиум-жилья в Алматы ждёт самое жаркое лето без права на прохладу.
Много дней лета
В редакцию наш сайт обратились владельцы квартир в БЦ «Нурлы Тау» из корпусов 4а и 5а. Это фешенебельный и проблемный проект крупнейшего застройщика в верхней части Алматы. Элитное жильё с централизированной системой охлаждения может превратиться в духовку.
Уже июнь, а Алматы не просто так называют южной столицей. Лето здесь по-настоящему жаркое. Кондиционер — не прихоть, а необходимость, чтобы чувствовать себя комфортно. Но у владельцев элитной недвижимости «Нурлы Тау» охладителей нет, им их даже нельзя установить. Проблему с жарой за будущих владельцев решил застройщик. Стеклянный замок имеет собственную систему охлаждения — чиллер-фанкойл (централизованная система кондиционирования).
Платить по счетам
С приходом летнего сезона обычно в 20-х числах мая в «Нурлы Тау» запускают кондиционирование. Мы уже упоминали, что аналогов у него для жителей этих квартир нет. Однако застройщик не будет запускать чиллер, потому что за его работу давно не платили.
Пока всеми делами жилого комплекса управляла дочерняя организация Bazis ТОО «Офис-менеджер», долгов не возникало — деньги поступали вовремя (трудности тоже были, но не в таком объёме). В начале 2024 года произошло болезненное избрание ОСИ (объединения собственников имущества) — о нём позже.
Оплачивать обслуживание инженерных систем, а что ещё важнее — организовывать сбор этой оплаты пришлось самим собственникам. Вместе с властью ОСИ получили ответственность, с которой, по словам жильцов, не справились.
«Bazis выгнали (предыдущие ОСИ — прим. авт.), и они без нашего (собственников, которые были недовольны ОСИ — прим. авт.) разрешения ушли и бросили нас. И те возможные ОПГ — состав ОСИ прошлого года — отключили нас от всего: и от финансовой, и от инженерной поддержки Bazis», противоречиво написала одна из владелиц квартиры в «Нурлы Тау».
По закону ОСИ сами выбирают, обращаться ли к услугам управляющей компании, и к какой конкретно. Когда в начале 2024 года появилось новое ОСИ, они отказались от услуг «дочки» Bazis, и те ушли.
С января 2024 года у жильцов накопился коммунальный долг. Сначала он был в размере 52 млн тенге, сегодня — около 32. Собственники поднапряглись и постарались его погасить.
Когда застройщик возводил ЖК, он же строил трансформаторную подстанцию, чтобы обеспечивать квартиры и офисы электричеством, которое, в свою очередь, поставляет «Алматыкалажарык». Так Bazis стал посредником между потребителем и поставщиком электроэнергии. Застройщик, по словам собственников, уже давно должен был передать сеть городу.
«Коммунальную собственность он был обязан передать в соответствии с законом Республики Казахстан „О жилищных отношениях“, статья 31, пункт 2 — в течение шести месяцев с момента государственной регистрации акта ввода в эксплуатацию», отмечает юрист нового ОСИ Ермек Увалиев.
На это в ТОО заявляют, что «Нурлы Тау» продолжают строить, а значит, передать сеть городу смогут только после завершения работ. Стройка длится вот уже 20 лет и займёт ещё какое-то время. Пока не достроят, трансформаторную подстанцию городу не передадут, и застройщик будет оставаться посредником.
В результате посредничества, по словам собственников, тарифы на электроэнергию завышены. Многие квартиранты до марта 2025 года платили «юридический тариф», который на несколько тенге выше, чем если бы потребление электроэнергии происходило напрямую.
«Особое внимание обращаем на то, что застройщик незаконно выставляет тариф электроэнергии как коммерческому сектору — по 33,69 тенге за 1 кВт, однако тариф для квартир должен составлять 30,90 тг за 1 кВт», говорится в коллективном обращении к акиму Алматы.
«Может быть, никакого долга и нет, и если провести перерасчёт, Bazis останется сам должен жильцам»? — вопрошают члены ОСИ.
Сам застройщик в подобной тарификации ничего незаконного не видит. Трансформаторная подстанция всё ещё обслуживается Bazis, а не городом.
Сабина Бакытжан, ревизор ОСИ, считает, что застройщик просто манипулирует своей властью, и тот факт, что холодоснабжение не работает, — угроза жизни всем, кто живёт в «Нурлы Тау».
Bazis предлагает решить вопрос оплатой долга. Электроэнергию, которую потребляет чиллер (одна из самых энергозатратных в обслуживании инженерных частей), подаёт «Алматыкалажарык». Нет денег — нет прохлады. Сам застройщик ток не генерирует, а только получает.
«Изначально задолженность составляла более 50 миллионов, затем снизилась до 38, сейчас уже 31 миллион. Да, сумма постепенно уменьшается, но полностью погасить задолженность сразу не удаётся. Почему? Потому что продолжается текущее потребление электроэнергии, которое тоже обходится дорого. Поэтому мы обратились с просьбой — дать нам возможность подключить охлаждение. Сначала нам сказали: „Подготовьте оборудование“. Мы подготовили всё необходимое и передали его в Bazis. Когда авторизованный сервисный центр выдал заключение о том, что чиллер полностью проверен и готов к эксплуатации, мы подали заявление в Bazis. Однако все письма, которые мы направляли ранее — с начала мая мы писали обращения, — остались без ответа».
Собственники потратили большие деньги, чтобы успеть подчинить чиллер, погасить долг и оплачивать текущий расход энергии.
В сжатые сроки погасить долг не удастся — слишком большая нагрузка. Местных жителей беспокоит, что застройщик отказывается быть гибким. Если он имеет возможность подать холодоснабжение, он должен это сделать. А если подачу электроэнергии для чиллера перекрыли в АКЖ «Алматыкалажарык», то без суда это нарушение и ограничивать подачу электроэнергии нельзя.
«Оборудование, установленное в доме, представляет собой сложную инженерную систему, где все элементы взаимосвязаны. Мы фактически находимся в зависимости от компании Bazis, и, к сожалению, они этим умело манипулируют. В прошлом году летом прежнее ОСИ запустило систему охлаждения, в результате чего был создан значительный долг. Именно тогда были подписаны невыгодные условия, по которым сейчас происходит оплата. Из-за действий прежнего ОСИ за те три летних месяца Bazis утратил кредит доверия к „Нурлытау-7“. Они опасаются, что если снова подключат холод, вновь образуется задолженность, которую им снова придётся покрывать. Однако они не понимают, что пока не будет подключено охлаждение, жители, в свою очередь, теряют доверие к ним и отказываются оплачивать услуги. Это ситуация с двух сторон — палка о двух концах. Выход возможен только через совместные усилия и конструктивный диалог», подчёркивает представительница ОСИ.
Как появился долг и борьба в ЖК «Нурлы Тау»: предыстория
Долгие годы, почти такие же долгие, как строительство всего монумента «Нурлы Тау» (один из блоков до сих пор не достроили), обладатели квартир жили неплохо. Содержанием дома занималась ТОО «Офис-Менеджмент» (которое до 2022 года учреждал Bazis) — 17 лет, до 2024 года.
В 2024 году управлять домом решили ОСИ (объединение собственников имущества). Группа инициативных людей из числа владельцев быстро провела выборы и стала ответственной за порядок в доме.
Но, по мнению большей части собственников, ОСИ создали незаконно.
«43 подписных листа из 211 оказались поддельными, а жильцам, которых эта ситуация возмутила, начали угрожать. Аналогичные заявления содержатся в обращении на имя президента Касым-Жомарта Токаева, которое также направили владельцы недвижимости», рассказывала наш сайт в 2024 году.
Мириться с подобным никто не захотел. Возмущённые жильцы митинговали. Их возмущало не просто незаконно избранное ОСИ, но и последствия: обслуживанием сложного и дорогостоящего инженерного оборудования просто некому было заниматься. К тому же сбор денег за коммунальные услуги в «Нурлы Тау» — задача со звёздочкой: многие владельцы живут за границей, переводят платежи несвоевременно, и если в таком случае ТОО «Офис-Менеджмент» могло решать проблемы независимо от этого факта, то у ОСИ резервных денег не было.
Конфликт быстро набирал обороты, представители ОСИ и недовольные собственники вступали в открытое противостояние. Дело доходило до оскорблений и драк. Митинг повторился, большинство собственников приняло решение переизбрать ОСИ.
- Читайте также: В элитном ЖК «Нурлы Тау» уже не борются — дерутся за власть
На следующий день после митинга и обращений к кому только можно о самоуправстве ОСИ в «Нурлы Тау» произошёл пожар — как раз в квартире противницы новых ОСИ. В помещении находился несовершеннолетний сын хозяйки и пёс. Пострадавших не было, однако огонь потушили с трудом, спасателям пришлось разбивать окно. Мы описывали это событие здесь.
Подозрения пали на представителей ОСИ, потому что не сработала сигнализация.
- Читайте также: «Было четыре взрыва и красные вспышки»: пожар охватил квартиру в «Нурлы-Тау»
Редакция решила поговорить с представителями той самой ОСИ. Нам предоставили другую точку зрения, отрицая захват власти. У собеседницы были свои доводы, почему дом так сопротивлялся новой власти.
- Читайте также: Война за «Нурлы Тау» продолжается: ОСИ наносит ответный удар
Несмотря на все трудности, ОСИ переизбрали, и в составе нового объединения руководство избиралось честно. Проблемы и внутренние конфликты продолжаются, однако их нельзя сравнить с прошлыми. В кондоминиуме взялись за работу. Удастся ли собственникам «Нурлы Тау» обрести прохладу летом? Редакция продолжит следить за развитием событий.