Получение ипотеки в Казахстане — это один из самых труднопроходимых квестов. Чтобы взять кредит на квартиру, нужно или пройти все круги бюрократического ада — если речь про ипотеку с господдержкой — или быть готовым к огромным переплатам — если это коммерческий банк. О том, почему в РК сложилась такая ситуация и как её можно исправить, говорили 30 мая на круглом столе «Ипотека в Казахстане: что нас ждет завтра?». К каким выводам пришли эксперты, рассказывает наш сайт.
Плачу за своё
Молодой IT-специалист из Астаны Адиль Курманбек — один из счастливых обладателей ипотеки. Он ежемесячно платит около 140 тысяч тенге за двушку в столичной новостройке, где живёт с женой и ребёнком. Квартиру семья Адиля купила два года назад за 27 миллионов по льготной программе 7-20-25. И платить за неё они будут ещё 23 года. Причём переплатит за неё ещё почти столько же. По поводу переплаты Адиль отвечает классической в таком случае формулировкой:
«Зато плачу за своё. Всё лучше, чем снимать и отдавать столько, а то и больше. И в отличие от съёмного жилья сумма не растёт. Я и через 20 лет буду платить 140 тысяч. А ведь инфляцию никто не отменял. У меня друзья несколько лет назад взяли ипотеку и платят по 70 тысяч в месяц».
При всей любви казахстанцев к кредитам, которая стала уже мемом, к жилищному кредитованию они такой страсти не испытывают. По данным центра прикладных исследований «Талап», на ипотеку в РК приходится только 27 % всех кредитов — это данные за 2023 год. В то время как в странах ОЭСР, которые часто выступают в качестве мерила, она переваливает за 60 и даже за 70 %.
Хотя ситуация, которая складывается с жильём в Казахстане, мягко говоря, непроста. CEO Dasco Capital Дармен Садвакасов на прошедшем круглом столе привёл такие цифры: более миллиона больших семей вынуждены жить в однокомнатном жилье. Большие — это те, где число членов семьи превышает пять человек. То есть это минимум пять миллионов человек — четверть населения страны.
«546 тысяч живут даже не в однокомнатных квартирах, а занимают одну комнату», — говорит Садвакасов.
И, как отметил генеральный директор Первого кредитного бюро Руслан Омаров, речь в этом случае не всегда идёт о том, что эти семьи владеют жильём.
«У более чем 30 % населения вообще нет никакой собственности. От слова совсем. Даже сарая», — сказал Омаров.
Возраст жилья, в котором живёт большинство казахстанцев, тоже радости не добавляет. Около 60 % жилых домов были построены ещё в советское время. Причём 42 % до 1980 года — возраст или приближается, или перевалил за 50 лет.
То есть можно сделать вывод, что значительная часть казахстанцев живёт в тесном старом жилье. Зачастую ещё и в съёмном. И тут мы возвращаемся к Адилю Курманбеку, который платит за своё. Казалось бы, ипотека же лучше, чем съём? Но дадим слово нашему герою.
Работающие бедные
«В принципе, 140 тысяч — это нормальный платёж. Некоторые мои друзья по 250 платят. Хотя и наши 140 иногда платить тяжеловато», — говорит Адиль.
Но и 250 для кого-то вполне может быть допустимым ежемесячным платежом. Да вот загвоздка: например, в Алматы он может быть в два раза больше. Например, другая наша героиня, жительница Каскелена Ольга Погребняк, честно признаётся: даже имея доход вдвое выше среднего, она не может себе позволить покупку жилья в ипотеку. Она мать двоих детей, которая хотела бы приобрести приличное, а не убитое, жильё в Алматы или хотя бы в его пригороде. Но увы.
«Чтобы купить просто сносное жильё в Каскелене, мне придётся ежемесячно выкладывать более 457 тысяч тенге. А чтобы такое же, просто сносное, в Алматы, — более миллиона. Если бы сумма выплат равнялась стоимости аренды жилья, я бы потянула, но для этого нужно, чтобы ипотека была в районе 250 000 в месяц. Максимум 300 000 в месяц. Но чтобы платить столько, даже не в Алматы, а в Каскелене, мне нужно накопить минимум 15 миллионов на первоначальный взнос. У меня таких денег нет», — говорит Ольга.
Собственно, высокая ставка по кредиту и большие переплаты в коммерческих банках — это одна из основных причин, по которой ипотека в них очень непопулярна. Дарьен Садвакасов приводил такие цифры:
Столь высокую кредитную ставку представители коммерческих банков объясняют чуть менее высокой базовой ставкой Нацбанка. Сейчас она составляет 15,25 %. Логика проста: коммерческий банк не может работать себе в убыток и должен получать хоть какую-то маржу.
Но даже если брать тот платёж, который называет Адиль Курманбек, то для многих это тяжёлая ноша. Как минимум, если брать официальную статистику. Потому что, согласно данным за 2022 год, 46 % работающих казахстанцев зарабатывают 140 тысяч тенге и меньше! Учитывая неофициальные зарплаты, ситуация может быть лучше. Но, по мнению Дарьена Садвакасова, даже теневой сектор картину радикально не меняет. Эти люди относятся к категории так называемых «работающих бедных», для которых сложно оплачивать не только ипотеку, а и в принципе что-то больше, чем базовые потребности.
Низкий процент и много условий
Хотя всё-таки коммерческая ипотека — это не основной вид жилищного кредитования в РК. Основной вид — это кредиты, выдаваемые при поддержке государства через «Отбасы банк». В какой-то момент госипотека составляла более 90 % всего жилищного кредитования Казахстана. Сейчас эта доля снижается, но всё равно остаётся преобладающей.
У «Отбасы банка» много ипотечных программ. На круглом столе чаще всего вспоминали три: «Наурыз», «Отау» и 7-20-25. У них всех прекрасные кредитные ставки — максимум 9 %, а в будущем возможно и понижение. Для сравнения: у коммерческих начинаются от 15 %, но в среднем 17–20 %. Первоначальный взнос во всех трёх программах 20 %. В общем, казалось бы, для Казахстана условия вполне приемлемые.
Но это только некоторые программы, и для получения кредита по ним нужно строго соответствовать условиям, прописанным «Отбасы банком». А условий таких довольно много.
Во-первых, должны быть накопления на депозите банка — это обязательное условие для всех госпрограмм. Разнятся только сумма и срок хранения, при которых можно получить ипотеку.
В каких-то программах нужно соответствие дохода, потому что рассчитаны они на социально уязвимые слои населения. И, например, наша героиня Ольга Погребняк по ним не проходит.
«Я зарабатываю около 700 тысяч тенге. Поэтому, например, не прохожу на программу «Умай» — у меня доход больше, чем предполагает эта программа», — говорит женщина.
Ещё по условиям «Отбасы банка» нельзя иметь собственное жильё — из-за этого, например, не могли получить госипотеку молодые люди, у которых была минимальная доля в приватизированных квартирах родителей. Хотя, по словам председателя правления «Отбасы банка» Ляззат Ибрагимовой, сейчас они проработали возможность получения кредита для таких людей.
И, к слову, те самые 20 % первоначального взноса — это тоже только в части программ. На круглом столе от представителей «Отбасы банка» прозвучал как доступный вариант ипотека с первоначальным взносом в 50 %. Но тут вспоминаются те самые 15 миллионов, о которых выше говорила наша героиня Ольга Погребняк. Для Алматы, например, эти 50 % и будут равняться примерно 15 миллионам. В других городах цифра будет ниже, но там и доход у людей меньше. Да и, как мы помним, у 46 % работающих казахстанцев зарплата меньше 140 тысяч тенге. Какие уж тут 50 % на первоначальный взнос.
Вторичка и отделка
Ещё одно требование ипотеки «Отбасы банка», которое распространяется на часть программ, — ипотеку можно взять только на первичку. На вторичку тоже можно: например, по новым программам «Отау» и «Наурыз», но за пределами мегаполисов и областных центров.
Открыть возможность получения ипотеки с господдержкой для покупки вторичного жилья в крупных городах — это одно из предложений, которое прозвучало на круглом столе, в качестве меры улучшения доступной жилищных кредитов. Просто потому, что вторичка в два раза дешевле, чем квартиры в новостройках. Правда, Ляззат Ибрагимова отнеслась к этому скептически, хотя подтвердила, что заявки на вторичное жильё действительно есть. А, например, президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков считает, что это могло бы улучшить ситуацию на рынке недвижимости в целом.
«Да, у нас большой процент старого фонда. Но покупатель в любом случае будет выбирать ту квартиру, которая ему будет удобна для жилья. То есть не значит, что казахстанцы начнут брать в ипотеку развалюхи. При этом тот, кто продаёт вторичку, пойдёт покупать уже первичку», — сказал Микрюков в разговоре с корреспондентом наш сайт.
Ещё одним предложением было создание программы трейд-ин. Например, её в качестве одного из планируемых нововведений называл CEO BI Developmant South Расул Мустафин. Смысл её таков: если у заёмщика есть старое жильё, он сможет отдать его банку, тем самым погасив часть суммы кредита. То же самое, как с автомобилями или бытовой техникой, только в сфере недвижимости.
Предложение третье — уйти наконец от продажи квартир с черновой отделкой.
«Мне кажется, черновая отделка — это некое ноу-хау стран СНГ. Нужно на законодательном уровне бороться за то, чтобы квартиры продавались с чистовой отделкой. Пусть и с минимальной», — говорит Ляззат Ибрагимова.
Этот вариант, к слову, уже используется некоторыми застройщиками. При покупке квартиры в ней уже положен ламинат, поклеены белые обои и отделан санузел. Это, конечно, несколько увеличивает стоимость жилья. Но зато предполагается, что люди охотнее будут брать кредит на квартиру, в которую можно заехать и жить, чем полуфабрикат с торчащими из неоштукатуренных стен проводами.
Это ещё и снижает финансовую нагрузку на покупателя жилья. Потому что сейчас, даже купив квартиру, люди часто продолжают снимать другое жильё, пока приводят своё «гнёздышко» в удобоваримое состояние. При продажах с чистовой отделкой такая необходимость отпадает.
Конечно, идеальным вариантом улучшения доступности ипотеки было бы снижение кредитной ставки в коммерческих банках. Но, см. выше фразу про базовую ставку от Нацбанка.
При этом на круглом столе вообще не обсуждалось такое явление, как редевелопмент. Это когда застройщики обновляют старое жильё до состояния, которое вообще не уступает новостройкам. Когда речь идёт о советской застройке, то часто в пример удачного редевелопмента приводят восточную часть Германии и Финляндию, где активно обновляют хрущёвки, придавая им более чем приличный вид. Как объяснил Виктор Микрюков, всё дело в требовании казахстанского законодательства. Согласно ему, одобрить редевелопмент должны 100 % жильцов дома.
«Даже два человека, которые не захотят, чтобы их дом переделывали, не дадут начаться этим работам. В Алматы есть уже несколько случаев, когда были готовые проекты редевелопмента, но они срывались из-за того, что часть жильцов не соглашалась», — говорит Микрюков.
Поэтому пока жильё советской постройки продолжает ветшать. Новостройки продают с черновой отделкой. Ипотечная ставка не собирается снижаться. А первоначальный взнос даже в 20 % от стоимости жилья для тысяч казахстанцев недоступен. Но однажды всё изменится. Будем верить.