Содержание:
Застройщики нарушают планы местных жителей, которые хотели обменять ветхое жильё по программе реновации. Застройщики нарушают планы других застройщиков, которые решились снести старые дома и предложить собственникам новые квартиры. Застройщикам можно всё. наш сайт — о квартирном вопросе в Алматы.
Три титана рядом
Место событий — Бостандыкский район Алматы. Жители ветхих домов, которые попали под программу реновации на выгодных условиях, остались затоптанными титанами-застройщиками.
Сразу три строительные компании (некоторые через дочерние организации) разбили между собой часть участка в квадрате улиц Солодовникова — Радостовца — Жандосова — Катаева.
На этой территории живут семьи, которые и обратились в редакцию.
Татьяна живёт в двухэтажном доме 15 лет. Здесь у неё семья, логистика и привычная жизнь. Весь район состоит из построек, которые возвели с 1954 по 1957 год. Кое-где жильё проблемное, у людей нет горячей воды, но у нашей героини всё ладится.
Реальные проблемы начались после того, как рядом начали строить жилые комплексы. Напор воды в дни активной стройки оставляет желать лучшего.
«Один дом, который они до сих пор не могут сдать, строится уже, кажется, шесть лет — всё никак не завершат. Вообще снос наших домов обсуждается давно. Ещё в 2007 году было принято постановление акимата, и тогда на все квартиры наложили обременение — их нельзя было ни продать, ни переоформить. Это обременение держалось три года, потом его просто сняли. То есть разговоры о сносе ведутся уже почти 20 лет»,рассказывает местная жительница Татьяна.
Чуть дальше стоят уже готовые и заселённые высотки. Соседство создаёт массу проблем.
Маршрут через дворы раньше был спасением от пробок по Розыбакиева. Сегодня на затор можно наткнуться и здесь.
Территорию рядом с пожившими зданиями регулярно откусывают. И то, как это делают, — поражает.
Например, при каждом таком доме много лет стояли пристройки — гаражи. Владельцы пользовались ими как складами, на дверях висели замки. Но интересы застройщиков распространились на «нейтральную зону». И в выходной день недвижимость просто снесли.
«Застройщик просто пришёл и снёс всё. По кадастру эта земля принадлежит государству. Хотя изначально, ещё с 1950-х годов, она была у нас. Эти гаражи тогда официально выдавались, но, конечно, никто их не узаконил. Они указаны в инвентарном деле дома, и сейчас мы пытаемся через суд получить подтверждение, что всё это существовало на законных основаниях. Застройщик заявил, что это всё незаконно и что территория принадлежит им. В итоге они демонтировали детские качели, мусорные площадки, снесли гаражи и сараи. Сейчас на этом месте копают котлован»,рассказывает владелица снесённого гаража.
Сегодня на этой территории — пустырь, огороженный забором.
Причём новая ограда появилась после агрессивного сноса и находится в нескольких метрах от жилого дома. Если жильё пострадает от чрезвычайной ситуации, то оно автоматически перестаёт входить в проект реновации. А при таком соседстве подобное весьма вероятно.
И, конечно, никакого согласования, которое положено делать в таких случаях, со сторонами не делали.
Местные борются, но инструментов у них немного. Разве что бросаться на строителей с требованием отступить. Теперь уже задним числом за эту недвижимость собственники будут судиться.
Так выглядят гаражи, которые ещё не тронули.
А ведь шесть лет назад тот факт, что участком интересуются инвесторы, был настоящей удачей.
Горе-реновация
Разговоры о сносе ветхого жилья, кажется, не имеют ни начала, ни конца. Только в 2024 году появились чёткость и конкретика. Так, Татьяна узнала, что в рамках программы сносу подлежат ветхие дома, постройки 1930–1980-х годов, включая индивидуальные и общественные здания.
Не сносят здания, если у них есть архитектурная ценность — такие реставрируют.
Нынешняя программа реновации продлится до 2030 года, и известно, что это не первая попытка. Что-то похожее уже делали в период с 2012 по 2015 год при акиме Ахметжане Есимове. Тогда снесли 708 ветхих домов.
Правда, согласно описанию, этот опыт нельзя считать вполне успешным: подготовка была слабой, надзор и исследование — тоже. Многие сумели получить выгоду, но городу обновления это не принесло. Копировали постсоветский опыт, а следовало смотреть на то, что делали в Европе или Китае.
Сегодня в Алматы 1366 домов в предаварийном состоянии, а с пометкой «несейсмостойкие» — 14 430 квартир, где живут 43 тысячи алматинцев.
Из них 192 дома (1976 квартир) находятся на красных линиях, 72 дома (752 квартиры) расположены на месте будущего строительства социальных объектов, 21 дом (248 квартир) — на водоохранной полосе. На тектонических разломах — 71 дом (734 квартиры), в том числе в:
Больше всего жильё требует обновления в Турксибском районе.
Кто, как и куда
Всех собственников жилья по итогу делят на три категории:
Первая — это дома, которые стоят на так называемых «красных линиях» — то есть на местах, где по генплану города должны проходить новые дороги, инженерные сети или социальные объекты вроде школ и поликлиник. Такие дома подлежат сносу, и их выкупает и сносит город за счёт бюджета.
Вторая — сюда попадают дома, которые инвесторам неинтересны. Такими участками занимается уполномоченная организация (ТОО «Предприятие капитального строительства акимата города Алматы») — именно она сносит старое жильё и строит новое. Освободившиеся участки либо идут под строительство новых домов, чтобы пополнить фонд для переселения, либо на них строят другие нужные городу объекты — медицинские учреждения, производственные площади, рекреационные зоны. Если участок не пригодился, его передают в собственность города.
Жителям снесённых домов предлагают новые квартиры по принципу «комната за комнату», независимо от того, сколько человек в семье. Если кто-то отказывается от переселения, он может остаться жить в старом доме, но на свой страх и риск. Для начала переселения не нужно согласие всех жильцов — решение принимает уполномоченная организация.
Кроме того, землю под снесёнными домами можно передавать инвесторам, но только под те проекты, которые считаются приоритетными для города: общежития, школы, больницы, креативные пространства и так далее. Уполномоченная организация участвует в этих проектах совместно с инвесторами, а после завершения строительства инвесторы обязаны выкупить её долю.
Третья — это участки, где возможно комплексное развитие территории: например, в пределах целого квартала или большого участка в границах полицентров. Как правило, это наиболее привлекательные для инвесторов места, включая бывшие промзоны, жилые и коммерческие районы, которые требуют полной перестройки. Здесь проект подготавливает офис реновации — он рассчитывает параметры, согласовывает всё с архитектурными органами и определяет, что именно можно построить. Если на участок претендует несколько инвесторов, проводится конкурс. Если только один, с ним просто заключают соглашение.
Инвестор обязан иметь хорошую деловую репутацию, быть финансово устойчивым и иметь опыт в строительстве. Он подписывает с уполномоченной организацией договор и получает разрешение на использование участка под проект. Все работы — от проектирования до сдачи жилья — он проводит самостоятельно, в соответствии с генпланом Алматы до 2040 года.
Инвестор может вносить вклад не только деньгами, но и земельными участками, документацией, зданиями, услугами по сносу и так далее.
Территория, о которой мы рассказываем, как раз относилась к третьей категории.
Война за квадрат
Редакции известны истории о том, как по-разному воспринимается в таком случае интерес государства и инвестора.
- Читайте также: Застройщик выкупает дома за 60 млн, акимат за 15: что происходит с частным сектором в Алматы
Когда строительные компании только заходили на участок, стало ясно, что реализован он будет по программе реновации как третья категория — инвестиционно привлекательный.
«Здесь строят три строительные компании. Первая — это компания ВЕК, которая зашла на территорию с двумя своими дочерними организациями: ТОО „ВЕК Тумар“ и ТОО „ВЕК Partners“. Вторая компания — CAMH REALTY. Третья — „Диал-Строй“, но она уже завершила свой проект и сейчас в реновации не участвует. Изначально участвовать в программе реновации согласилась CAMH REALTY. Компания планировала масштабный проект — выкуп шести двухэтажных домов, чтобы развивать застройку дальше. Однако для начала им нужно было построить дом для переселения жителей, а подходящий участок заняла компания ВЕК. CAMH REALTY пришли в район в конце 2023 года, фактически начали работу в январе 2024 года. Переселение началось с выкупа квартир: первую они выкупили в декабре, ещё две — в январе и феврале. Всего из восьми квартир в одном из домов они успели выкупить три. В феврале стало известно, что на эту территорию зашла компания ВЕК, после чего CAMH REALTY остановила все переговоры и больше не выходила на связь с жителями. С тех пор ни одна компания не продолжала работу по переселению. Люди остались в подвешенном состоянии, а застройщик потерял вложенные средства — на этом участке теперь ничего построить уже нельзя».
Почему застройщики устроили войну и стали закрывать участки прямо друг перед другом — это одна история. Другая — что в таком случае инвестора на жильцов домов нет. В доме Татьяны трое собственников получили деньги и уехали. До самой Татьяны и множества её соседей просто не дошла очередь.
Отсюда — из третьей инвестиционно привлекательной категории — собственники незаметно для себя оказались во второй категории. В которой заботу о людях будет проявлять уже государство.
«По последней информации, наш дом больше не интересен застройщикам — теперь он интересует государство, которое, предположительно, планирует построить на этом месте школу или детский сад. Однако в управлении образования эту информацию официально опровергают. Нас это не устраивает, потому что если бы мы попадали под реновацию в рамках инвестиционно привлекательного проекта, то жильцы получали бы новые квартиры в этом же районе по принципу „комната за комнату“. То есть на месте снесённого дома строится новый, и мы переезжаем туда. А если нас выкупает государство, то принцип тот же — „комната за комнату“, но переселяют в то жильё, которое есть в распоряжении государства. А это на сегодня — Шугыла и Алтын-Орда».
Школа?
Когда мы приезжали сами посмотреть, как расположились застройщики и в каком месте стоят дома, в гипотезу о строительстве школы было трудно поверить. Хоть мы и не архитекторы, но точно понятно, что ставить её просто некуда.
Разве что впритык к огромному ресторану.
Ещё интереснее то, что в районе уже строятся огромная и школа и детский сад — примерно в 400 метрах от квадрата улиц. Понятно, что школ много не бывает…
Сегодня жители активно ведут переговоры. Они не понимают, каким образом сразу несколько строительных компаний смогли зайти на участок под реновацию и просто проигнорировать требования программы.
«Компания ВЕК заявила, что не обязана работать по программе реновации, потому что получила участок не через неё, а просто подав заявку в акимат. Акимат, в свою очередь, не учёл, что эта земля находится в зоне реновации, и выдал ВЕК участок во временную аренду. Срок аренды истекает в феврале следующего года — то есть через семь месяцев. Несмотря на это, компания уже полностью снесла всё на участке, огородила территорию и начала строительство. Планируется многоквартирный жилой комплекс», объясняет Татьяна.
В сухом остатке
У города был участок земли с ветхими домами, который был привлекателен для инвесторов. Более того — застройщик был готов вложить деньги, выкупить недвижимость жильцов. И если бы всё пошло по плану, никто из обитателей ветхих двухэтажек не посягнул бы на бюджет, и это не была бы проблема государства.
Но приходит другой застройщик, который ставит свои интересы выше интересов «коллеги», выше интересов жителей домов и самой программы реновации. В сложившейся ситуации государство берётся решать проблему самостоятельно. Потому что переселять людей придётся, а инвесторам они неинтересны.
Одно госведомство заявляет, что на участке появится школа, другое эту информацию опровергает. Тем временем застройщик строит новые квадратные метры.
Как положение могло стать таким запутанным и почему на ровном месте появилась проблема, которой можно было избежать, — неизвестно. Люди продолжают воевать за свою недвижимость и за уровень её оценки в дальнейшем, соответственно.
Мы попытались связаться с ТОО «Предприятие капитального строительства акимата». Главный менеджер департамента реновации перенаправил нас на директора, а директор не ответил. Мы направим официальные запросы и поинтересуемся, почему государство решило взять на себя снос и распределение жителей одного района, когда появилась необходимость в школе и что будет происходить с жителями квадрата улиц Солодовникова — Радостовца — Жандосова — Катаева дальше.